Laut den Gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburg (GBV) wird 2023 zwar wieder mehr Geld in den gemeinnützigen Wohnbau investiert als noch im Vorjahr – dennoch gehe es schleppend voran. Rund 316 Millionen Euro fließen heuer in den Neubau und in die Sanierung von Miet-, Mietkauf und Eigentumswohnungen im ganzen Bundesland. 2022 wurden 283 Millionen Euro umgesetzt und damit um rund 30 Millionen weniger als im aktuellen Jahr.
Grundstückspreise „Vielfaches“ über den Obergrenzen
Trotzdem stehe die Branche vor enormen Herausforderungen – größtes Hindernis sei die Grundstückssuche. In der Stadt Salzburg sei es so gut wie unmöglich noch Grundstücke zu finden, sagt der Obmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs, Stephan Gröger: „Die Obergrenzen, die im geförderten Wohnbau von der Wohnbauförderung vorgegeben werden, sind so gut wie nicht mehr erzielbar. Die tatsächlichen Grundstückspreise machen ein Vielfaches von dem aus, was die Obergrenzen erlauben.“
Gemeinnützige Bauträger klagen über hohe Grund- und Baukosten
Zurzeit bleibt nur die Umwidmung von Gewerbeflächen wie zum Beispiel an der Fürbergstraße in Salzburg-Parsch. Dort entstehen seit März 2022 144 Wohnungen, 40 davon Eigentumswohnungen. Die Nachfrage wäre da, auch ein für die Stadt attraktiver Kaufpreis. Die strengen Kreditvergaberichtlinien machen es für die meisten Interessenten aber nahezu unmöglich, zu kaufen: „Von zehn Personen, die sich bei uns interessieren und die wir dann zur Bank schicken, kommen acht zurück und sagen: ‚Leider, ich hab keine Finanzierung bekommen und kann nicht kaufen.‘“, ergänzt Gröger.
Hohe Zinsen machen günstige Mietpreise „fast unmöglich“
Die Umsetzung der Projekte scheitere oft an den hohen Baukosten und an den gestiegenen Zinsen. Die starke Zinsentwicklung nach oben bringe die Gemeinnützigen unter Druck. Sie können kaum mehr neue, geförderte Mietwohnungen anbieten, die der Wohnbauförderung entsprechen. „Es ist fast unmöglich noch Darlehen zu bekommen, die wohnbauförderungskonform sind und wo wir die Obergrenzen der Mietpreise einhalten können“, sagt Gröger.
Wo es keine leistbaren Flächen gibt, muss zum Beispiel aufgestockt und so nach oben nachverdichtet werden, so wie bei einem Projekt in Salzburg-Taxham, sagt Wilhelm Fenninger, Obmann-Stellvertreter der Gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburg: „In diesem Fall ist es ein Objekt aus den 1960er-Jahren, ein reines Mietobjekt mit 56 Bestandswohnungen, wo wir uns dazu entschieden haben, einen Liftzubau zu realisieren plus 22 neue Wohnungen in Form von einer Holzbauweise. So können 22 neue, geförderte Mietwohnungen entstehen.“ Das sind 22 von insgesamt 601 Wohnungen landesweit, die heuer fertig werden sollen.
Forderung nach niedrig verzinsten Landesdarlehen
2024 wollen die Gemeinnützigen wieder 1.000 neue Wohnungen schaffen – vorausgesetzt, die Wohnbauförderung wird novelliert. Denn man müsse sich bewusst sein, „dass mit der Wohnbauförderung, die wir jetzt haben, nicht mehr gebaut werden kann“, betont Gröger. „Das war in der Niedrigzinsphase eine gute Lösung, jetzt geht es nicht mehr. Wir brauchen sicher einen viel höheren Anteil an Landesdarlehen, das mit 0,5 Prozent oder ähnlichen Zinssätzen niedrig verzinst ist. Und da appelliere ich an die neue Regierung, uns dieses Instrument zur Verfügung zu stellen und das relativ rasch“
Eine weitere Voraussetzung für die 1.000 Wohnungen 2024 sei aber auch eine Beruhigung der Baukonjunktur.