Zurzeit Bauland für 160.000 Menschen gewidmet

Die 119 Salzburger Gemeinden haben zurzeit insgesamt 918 Hektar Grund für den Wohnbau gewidmet. Darauf ließen sich 160.000 Menschen in Reihen- und Zweifamilienhäusern unterbringen. Tatsächlich auf den Markt kommt aber nur ein kleiner Teil.

Nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz haben die Gemeinden Bauland für den Bedarf der nächsten zehn Jahre auszuweisen. Dabei schossen sie aber wurde offenbar gehörig übers Ziel hinaus: Aktuell sind landesweit 390 Hektar für Gewerbebauten und 918 Hektar für den Wohnbau gewidmet, hieß aus dem Büro von Raumordnungsreferentin Astrid Rössler (Grüne) auf APA-Anfrage. Zusätzlich gibt es noch 1.400 Hektar sogenannte Nachverdichtungsflächen - das sind Baulücken oder Gründe, die zurzeit nur sehr gering bebaut sind.

Selbst wenn man diese 918 Hektar nur mit Einfamilienhäusern verbauen würden, hätten nach aktuellen Standards darin 115.000 Menschen Wohnraum. Bei Reihen- und Zweifamilienhäusern wäre Platz für 160.000 Personen. Dabei werde für die kommenden zehn Jahre aber gerade einmal neuer Wohnraum für rund 15.000 Menschen benötigt, erwarten die Raumplaner.

Bauland für 100 Jahre gewidmet

„Der Zehn-Jahres-Bedarf ist gültige Rechtslage, die von den Gemeinden zu erfüllen ist. Tatsächlich haben wir einen 100-Jahres-Bedarf. Es muss eine radikale Umkehr in der Raumordnung stattfinden“, wetterte kürzlich der Raumordnungs-Experte Gerhard Doblhammer, der viele Jahre lang die Planungsabteilung der Stadt Salzburg leitete, bei einer Diskussionsveranstaltung. Doblhammer sprach von einem „Kollateralschaden in der Raumordnung“ und einer „Immobilienblase“.

Doch die Entwicklung ging bis zuletzt ungebremst weiter: Alleine in den Jahren 2009 bis 2014 wiesen die Kommunen 524 Hektar neues Bauland aus, davon 278 Hektar für den Wohnbau. Aktuell hat etwa eine 6.000-Seelen-Gemeinde in der nördlichen Landeshälfte einen Zehn-Jahres-Bedarf von 20 Hektar ausgewiesen, auf denen zusätzlicher Wohnraum für 3.500 Menschen in Reihenhäusern errichtet werden könnte. In Wahrheit ist die Einwohnerzahl dieser Gemeinde von 2001 bis 2014 aber gerade einmal um 46 Personen gestiegen. In jeder dritten Salzburger Gemeinde (41 der 119) schrumpft inzwischen die Bevölkerung sogar, in vier weiteren stagniert die Entwicklung.

Preise steigen trotz reichlich ausgewiesenem Bauland

Auf dem Immobilienmarkt ist von diesem Bauland-Überhang allerdings nichts zu spüren - ganz im Gegenteil: Die Preise stiegen zuletzt stark. So müssen inzwischen selbst für ein Baulandsicherungsmodell in einem Gebirgsgau im Schnitt 130 bis 150 Euro pro Quadratmeter hingeblättert werden, wenn es nicht extrem abgelegen ist, heißt es in Rösslers Büro. Hier seien vor allem der Tourismus und zahlungskräftige Ausländer auf der Suche nach Zweitwohnsitzen die Preistreiber. Komme ein Grundstück auf den Markt, dann finde sich meist ein Käufer aus dem Ausland, der auch den doppelten Betrag hinlege.

Und in einer Tennengauer Gemeinde - rund 30 Kilometer südlich der Stadt Salzburg - wurden zuletzt für ein derartiges Modell 285 Euro pro Quadratmeter hingelegt. Für Einheimische wird der Boden daher - zumindest in halbwegs guten Lagen - immer schwerer erschwinglich.

Schärfere Regeln im neuen Raumordnungsgesetz

Die Lösung liegt für Experten daher in der Mobilisierung des vorhandenen Baulandes: „Alles spricht für eine kluge Verdichtung“, sagte Rössler im APA-Gespräch. Im neuen Salzburger Raumordnungsgesetz, das zurzeit in Ausarbeitung ist, sollen neue Instrumente dabei helfen. Überlegt werde etwa eine Infrastrukturabgabe für gewidmetes, brachliegendes Bauland, oder auch eine zeitlich befristete Baulandwidmung: Wird in dieser Zeit nicht gebaut, „verfällt“ der Grund wieder in (billigeres) Grünland.

„Und auch den Zehn-Jahres-Flächenbedarf der Gemeinden wird man sich genauer ansehen müssen“, kündigte Rössler an. Sie wolle die Gemeinden mit allen möglichen Instrumenten dabei unterstützen, dass „der kostbare und sehr limitierte Raum so sparsam und qualitativ wie möglich verbaut“ werde. Denn eine kompakte Verbauung führe zu kurzen Wegen, was unter anderem helfe, das Verkehrsproblem in den Griff zu bekommen.

Links:

• Hitzige Landtagsdebatte um Raumordnung (salzburg.ORF.at, 18.3.2015)
• Wohnbau-Manager will zwei Raumordnungsgesetze (salzburg.ORF.at; 18.3.2015)
• Raumordnung: Bürgermeister erhöhen Druck (salzburg.ORF.at; 25.2.2015)